一、裁判要旨

售房者与购房者签订《房屋买卖合同》，且购房者已经按照合同约定支付定金和部分购房款后，未经购房者同意，擅自以部分事项未协商一致为由，主动退还购房者已经支付的全部款项，其行为应当视为不同意继续履行签订的《房屋买卖合同》，构成违约。购房者要求解除《房屋买卖合同》，售房者双倍返还定金的主张应予以支持。

二、基本案情

唐某系重庆某公司法定代表人，唐某将其名下登记坐落在某旅游区内的房屋委托重庆某公司对外销售。重庆某公司以房屋自带花园为噱头进行宣传，诱导购房者买房。2022年8月27日，重庆某公司与管某某签订《房屋买卖合同》，约定管某某以50万元的价格购买前述房屋，合同签订之日由管某某支付定金3万元及同月30日前支付购房款人民币2万元等内容。合同签订后，管某某按约分两次共计支付了5万元。同月31日，重庆某公司以双方对前述房屋侧花园的使用未达成一致为由，主动退回5万元至管某某银行账户，并备注为退购房定金。管某某故诉至法院，要求唐某及重庆某公司返还定金5万元。庭审中，重庆某公司表示愿意承担因案涉《房屋买卖合同》产生的相关法律责任。

三、裁判结果

法院经审理认为，管某某与重庆某公司签订案涉房屋买卖合同合法有效，双方应当按约享有权利和履行义务。合同签订后，重庆某公司擅自以双方对侧花园的使用未达成一致为由将已收取的款项退回给管某某的行为，应视为不同意继续履行合同，已构成违约。在此情形下，管某某不同意再继续履行合同，应当视为《房屋买卖合同》因重庆某公司的违约行为导致解除。唐某委托重庆某公司对外销售房屋，因销售行为产生的法律后果依法应由唐某承担。重庆某公司自愿承担因案涉《房屋买卖合同》产生的相关法律责任，故其应与唐某承担连带责任。结合案涉《房屋买卖合同》明确约定购房定金为3万元，遂判决唐某还应当根据定金双倍返还原则返还给管某某购房定金3万元，重庆某公司承担连带支付责任，并驳回管某某其余诉讼请求。后唐某、重庆某公司不服，提起上诉，重庆市第三中级人民法院判决驳回上诉维持原判。

四、典型意义

地产公司工作人员基于对业绩的提升，往往在促销过程中以明示、暗示、承诺等方式向购买意向者推荐标的房屋之外的附加价值，购买意向者往往会对此加以畅想，而心怡于所推荐的房产。

但在实践中，这些所谓的附加价值，通常都是“非法”的，往往伴随着违章搭建、侵占公共区域的属性。同时，在签订房屋买卖正式合同时，旅游地产销售公司往往会以各种各样的理由告知购房者，附加价值部分无法明确载入双方之间的买卖合同，由此为后续埋下了易引发纠纷的隐患。本案中，重庆某公司在与管某某就标的房屋侧花园的使用未达成一致的情形下，擅自退还管某某已支付的购房定金及部分购房款，导致案涉房屋买卖合同的解除，触发定金罚则条款的适用，对于保障购房消费者的合法权益有着积极意义。