2024年3月，被告林某、王某向原告郭某借款30万元用于生意经营，借款期限三个月，王某自愿以其名下房产为该笔借款提供抵押担保。双方签订了抵押合同，约定抵押期限自2024年3月至2024年9月，办理了不动产抵押登记，登记证书载明的履行债务期限为2024年3月至2024年9月。借款到期后，林某、王某未按期足额清偿本息，郭某催要未果，诉至法院，要求林某、王某偿还剩余借款本息，并对王某的抵押房产行使抵押权优先受偿权。

法院经审理认为,合法的民间借贷关系受法律保护。林某、王某向郭某借款，应当依约履行还款义务。王某因案涉债务将其房屋抵押给郭某并办理了抵押权登记，应当按照约定承担抵押担保责任。《中华人民共和国民法典》第四百一十九条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。即依据法律规定，郭某可以在主债权诉讼时效期间行使抵押权，当事人约定的或登记部门要求登记的抵押期限不能产生限制担保物权期限的物权效力，郭某有权对王某的抵押房产行使抵押权优先受偿权。

本案争议焦点在于，抵押合同约定及登记部门登记的“抵押期限”是否发生导致抵押权消灭的物权效力。

《中华人民共和国民法典》第一百一十六条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第三百九十三条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”抵押权作为一种担保物权，其存续与消灭遵循物权法定原则，由法律予以规定,当事人不得任意创设或变更。不动产登记簿记载的“债务履行期限”属于行政管理范畴的附记事项，不具有界定物权存续期间的法律效力。《中华人民共和国民法典》第三百九十三条已经对担保物权消灭的法定事由作了穷尽式列举，抵押合同约定及登记部门登记的“抵押期限”,均不属于抵押权的法定消灭事由。因此，无论该期限届满与否，均不发生导致抵押权消灭的物权效力，不能改变抵押权的法定存续状态。

《中华人民共和国民法典》第四百一十九条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”主债权诉讼时效期间是指债权人对主债务人享有的债权请求权，依法可以请求法院保护的法定期间，适用《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，普通诉讼时效为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；民间借贷中，通常自债务履行期限届满之日起算；诉讼时效可因债权人提起诉讼、主张权利等法定事由中断，并重新计算。抵押权行使的法定期间为主债权诉讼时效期间，只要抵押权人在主债权诉讼时效期间内主张权利，抵押权即处于受法律保护的状态。抵押人以抵押合同约定或登记部门登记的“抵押期限过期”为由抗辩免除担保责任的，人民法院不予支持。虽然抵押权不因约定期限或登记期限届满而消灭，但抵押权人仍负有及时行使权利的义务，若抵押权人怠于行使权利，未在主债权诉讼时效期间行使抵押权的，则将面临丧失司法强制保护力的法律后果。