基本案情

内蒙古某公司项目部与呼和浩特某公司共同开发某商贸城商铺，并与原告刘某签订《商品房认购合同》，约定刘某从两公司处购买商铺并明确交付使用日期，合同签订后刘某按约定缴纳全部购房款。

到期后，两公司以各种理由拒绝履约交付商铺。刘某将内蒙古某公司项目部、呼和浩特某公司诉至法院，要求确认签订的《商品房认购合同》无效、内蒙古某公司项目部、呼和浩特某公司返还已付购房款并支付利息。

裁判结果

新城区人民法院依法作出判决，确认原告刘某与被告内蒙古某公司项目部、呼和浩特某公司签订的《商品房认购合同》无效，责令被告内蒙古某公司、呼和浩特某公司返还原告刘某已付购房款并支付利息。

裁判要点

出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。而由于法律效果为自始无效、当然无效、绝对无效，民事法律行为无效的法律后果需要恢复至各方当事人在民事法律行为实施前的状态。故因该无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。

裁判理由

被告呼和浩特某公司以内蒙古某公司项目部名义对外公开销售商铺，与原告刘某签订《商品房认购合同》并收取购房款，该行为系商品房的销售行为。

原告刘某与被告内蒙古某公司项目部签订的合同虽名为认购合同，但合同条款具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且被告收取了全额购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该《商品房认购合同》符合商品房买卖合同要件。

被告内蒙古某公司项目部在原告刘某起诉前未取得土地使用权证及商品房预售许可证明，原、被告签订的《商品房认购合同》应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故对于原告请求确认合同无效、被告内蒙古某公司项目部返还原告购房款并支付利息的诉请，本院予以支持。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国公司法》第二十三条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。