2021 年 12 月，购房人与开发商先后签订《房屋认购合同》《商品房买卖合同（预售版）》，约定购房款 118.368 万元（首付 43.368 万元，按揭贷款 75 万元），开发商应于 2023 年 12 月 30 日前交房，逾期超 30 日购房人可解除合同，开发商需返还房款并按总房款 1% 支付违约金。

2022 年 2 月，购房人、开发商与银行签订《个人购房借款 / 担保合同》，银行发放 75 万元贷款至开发商账户。购房人按月还贷至 2024 年 3 月，累计支付本息 19.043 万元，但开发商因项目停工无法交房，逾期超 4 个月。 

购房人起诉至法院要求解除三份合同；原告购房人不承担返还剩余贷款本息的责任；开发商返还购房人首付款本息和已还贷款本息，并支付违约金。

开发商辩称：曾主动提出解约退款遭拒，故贷款利息应由购房人承担，不同意支付违约金。

银行辩称：无过错，有权要求借款人和担保人偿还剩余贷款。

法院查明事实：案涉项目停工且短期无法复工，符合合同解除条件。

后判决三份合同于2024年5月30日解除；

开发商返还银行剩余贷款本息；

开发商返还购房人首付 43.368 万元及利息、已还贷款本息 19.0427 万元；

宣判后,银行不服，提起上诉。

江苏省盐城市中级人民法院于2024年10月30日作出（2024）苏09民终4784号民事判决：驳回上诉，维持原判。

本案的争议焦点有三：一是案涉商品房买卖合同应否解除；二是案涉商品房担保贷款合同应否一并解除；三是案涉合同解除的法律后果应如何确定。

一、关于案涉商品房买卖合同应否解除

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”在商品房建设工程长时间停工，商品房出卖人逾期交付房屋且短期内无交付房屋可能性的情况下,商品房买卖合同目的已无法实现，买受人有权主张解除合同。本案中,根据商品房买卖双方的合同约定，开发商应于2023年12月30日前向购房人交付房屋，但该房屋于2024年4月15日诉讼发生时尚未建成交付，且案涉商品房建设工程已经长时间停工，在短期内无交付可能性，购房人作为守约方有权解除《房屋认购合同》及《商品房买卖合同》。

二、关于案涉商品房担保贷款合同应否一并解除

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，商品房买卖合同与担保贷款合同系相互独立但又紧密联系，两份合同构成一个完整的商品房买卖交易整体。商品房买卖合同解除后，购房人订立商品房担保贷款合同的合同目的不复存在，此时继续要求购房人履行商品房担保贷款合同，对购房人不公平。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同纠纷往往相伴而生，为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，根据当事人诉请，人民法院应将商品房买卖合同纠纷与担保贷款合同纠纷纳入同一案件中予以解决本案中，在商品房买卖合同解除的情况下，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，应当一并解除，故对购房人主张解除与银行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求依法予以支持。

三、关于案涉合同解除的法律后果应如何确定

《解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此，合同解除后，商品房出卖人应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给买受人并赔偿买受人支付首付款所产生的利息损失，同时承担剩余贷款本金及利息的返还责任。本案中，《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》解除系因开发商不能按期交付房屋所致，故开发商应当向购房人返还已收受的购房款、已支付的贷款本息,并承担赔偿购房人支付购房款的利息损失及逾期交房的违约责任。关于剩余贷款的返还责任，在购房人对合同解除并无过错且未能实际取得房屋，而出卖人既未交付房屋，又长期占有贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担返还责任，权利义务明显失衡，故应当由商品房出卖人开发商向银行承担剩余贷款的返还责任。

综上，法院依法判决解除案涉商品房买卖合同和担保贷款合同，并判令开发商承担已收受购房款本金、贷款及相关利息的返还责任。

1.商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。

2. 合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。